É a pergunta que decide uma compra, uma venda, uma avaliação e uma negociação de aluguel — e a que ninguém responde com número, só com impressão.
O Thomas responde, dentro do município de São Paulo: por bairro, por rua, por quarteirão e por imóvel, com vinte e um anos de histórico atrás. Outras cidades não estão aqui.
O que ele alcança ↓de transações imobiliárias na cidade de São Paulo, de 2006 ao mês corrente.
É a série inteira em um lugar só, sem planilha, sem colar arquivo, sem esperar. Você digita e ela responde — e ela cresce todo mês, conforme a Prefeitura publica.
Mediana do R$/m² nos doze meses até junho de 2026, por região.
| Região | R$/m² |
|---|---|
| Jardim Paulista | 8.008 |
| Itaim Bibi | 8.000 |
| Pinheiros | 7.896 |
| … | … |
| Guaianases | 2.733 |
| Cidade Tiradentes | 2.041 |
A mesma pergunta desce até a rua e até o quarteirão — dá para ver que um lado da avenida não é o outro.
Cada bolota é um quarteirão. A cor é o que o metro quadrado custou ali nos últimos doze meses, e o tamanho é quanto se vendeu.
Um distrito de verdade, com os números de verdade: 160 quarteirões, de R$ 3.590 a R$ 28.787 o metro quadrado. No mapa do Thomas isso é interativo, e a cidade inteira cabe nele.
É a diferença entre saber que um bairro é caro e ver onde ele é caro. Duas quadras de distância mudam o preço mais do que dois bairros de distância — e nenhuma tabela por bairro mostra isso.
As faixas de cor saem do que está na tela, não de uma escala fixa. Num recorte caro, a escala fixa pintaria tudo de vermelho e o mapa não diria nada; assim, o vermelho é sempre "caro para aqui".
Em toda tela há um campo onde você escreve em português e recebe a resposta com os números da base.
O metro quadrado na Vila Mariana subiu no último ano?
Sim, subiu. A mediana do R$/m² dos últimos doze meses ficou em torno de R$ 6.250,00, contra cerca de R$ 5.900,00 nos doze meses anteriores — alta de aproximadamente 6%.
Duas ressalvas: o valor é a base de cálculo do ITBI, parecida com o preço e não igual; e a data é a do imposto pago, não a da escritura. A mediana mensal oscila bastante no período, o que depende do mix de imóveis vendidos — parte da variação pode ser composição, não preço.
Ele procura na base inteira — não no que está na tela. Não importa em que página você está: a pergunta vale sobre os vinte e um anos.
Ele só sabe o que está aqui dentro. Não consulta a internet, não usa conhecimento geral e não estima. Quando a base não tem a resposta, ele diz que não tem — e essa é a parte que importa: num assunto onde todo mundo tem um palpite, um número plausível que ninguém mediu é pior que nenhum número.
Toda transação puxa o cadastro inteiro. Você não vê uma venda: vê a vida do imóvel — quantas vezes mudou de mãos, por quanto, e o que aconteceu no meio.
⚠ Exemplo inventadoO desenho abaixo é o da tela de verdade. Os números não são. Endereço, cadastro e valores foram inventados para esta página — o Thomas não guarda nem mostra dado de exemplo em lugar nenhum, e não seria honesto começar aqui.
Apto 42 · Vila Ilustrativa · 00000-000
SQL 000.000.0000-0 · matrícula 00.000 · 0º cartório
Residencial vertical · Padrão médio · Regular
Da mais antiga para a mais recente. Uma proporção abaixo de 100% quer dizer que só uma fração do imóvel mudou de mãos.
Repare na última linha: metade do imóvel. Quem somasse os três valores diria que o apartamento movimentou R$ 1,3 milhão, e estaria contando meia venda como inteira. O Thomas mostra a proporção ao lado do número justamente para essa conta não ser feita errada.
E a do meio: a escritura é de novembro, a guia foi paga em janeiro. Numa série mensal, essa venda cai em 2020 — não em 2019.
O histórico só mostra o que teve ITBI recolhido. Herança, doação isenta e transmissão imune não aparecem — e o cadastro pode ter mudado ao longo dos anos, por desdobro ou unificação, o que quebra a continuidade sem que nada indique.
Não é preço de mercado. É o valor sobre o qual o imposto foi calculado — parecido com o preço, e não igual a ele.
A data é a do imposto pago, não a da escritura. Uma compra de dezembro costuma aparecer em janeiro.
É só a capital. Nada de Guarulhos, ABC, Campinas ou litoral — a base é do município de São Paulo, e imóvel de fora dele não existe aqui.
Falta também o que a fonte não publica: imóveis rurais, imunes, isentos e parcelamentos especiais.
Uma queda pode não ser queda de preço. Se num período venderam-se coberturas e no outro quitinetes, a mediana cai sem que nenhum imóvel tenha barateado.
O R$/m² é sobre a área construída, não a útil. É a área total do cadastro do IPTU; anúncio costuma usar a útil, que é menor. Área maior embaixo da divisão, número menor em cima: o R$/m² daqui sai mais baixo que o de mercado para o mesmo imóvel. São duas contas diferentes, e comparar uma com a outra direto engana.
Essas ressalvas ficam nas telas, ao lado de cada número — não escondidas numa página de documentação. Quem lê um número não abre manual para saber se pode confiar nele, e uma ferramenta que não avisa vale menos que uma que não responde.
O Thomas é operado pela SummaLabore para uso próprio e de quem a gente convida. Se você chegou até aqui e quer entrar, tem uma campainha na porta.
O acesso é assinatura, R$ 79,90 por mês, com 5 dias grátis para experimentar. O convite vem primeiro: a cobrança só existe depois que você entrar e decidir ficar.
Pedir acessoConstruído sobre dados públicos da Prefeitura de São Paulo.