Thomas Cidade de São Paulo · só ela, de 2006 até hoje

Como se usa

Seis passos, na ordem em que se costuma precisar deles. Leva uns cinco minutos. Tudo aqui vale dentro do município de São Paulo — imóvel de outra cidade não está na base.

1 Entrar é por código, não por link

Você digita o e-mail, recebe oito dígitos, e digita os oito. O e-mail traz um botão também, mas prefira o código.

No iPhone isso importa. Se você salvou o Thomas na tela de início, clicar no botão do e-mail abre o Safari — que é outro lugar — e o ícone continua deslogado. Digitando o código, entra e fica.

2 O Panorama é a capital inteira

Abre nele, e ele mostra São Paulo de ponta a ponta. Cada barra é um mês de guias pagas; a linha embaixo é a mediana da base de cálculo, e a tabela fecha os doze últimos meses.

mêstransações · mediana da base · R$/m²
mês anterior…
As três últimas linhas dizem "pode crescer". Os meses recentes ainda recebem lançamentos com atraso. Não conclua queda olhando a última barra.

3 Filtro só vale quando você clica em Buscar

Escolha período, bairro, rua, número, natureza, faixa de valor — e então clique. Enquanto você mexe, nada é consultado.

De01/2025
Até06/2026
BairroMOEMA
Ruatodas
Buscar
Se você mudar algo e não clicar, aparece filtros alterados — clique em Buscar.
No campo de bairro, repare na primeira opção. O nome do bairro vem escrito de várias maneiras nos documentos, então digitar moema lista várias entradas parecidas. A opção todos que contêm junta todas de uma vez, e mostra quantas são antes de você escolher. Confira a lista: procurando VILA MARIA, ela também pegaria VILA MARIANA, que é outro lugar da cidade.

4 Achar um imóvel específico: três caminhos

Pelo endereço — rua e número, na Busca.

Pelo SQL, aquele número do carnê do IPTU. Pode digitar com pontos ou sem — as duas formas chegam no mesmo lugar.

Pela matrícula, se você tem a escritura na mão — mas escolha o cartório junto.

A matrícula sozinha engana. Cada Registro de Imóveis numera as suas a partir do 1, então o mesmo número existe em vários deles, em endereços sem relação nenhuma — e o resultado parece coerente mesmo quando não é. Se você não escolher o cartório, a tela avisa em amarelo quantos aquele número alcança.

5 Análise: o preço por metro quadrado

Escolha dois meses e uma janela — o padrão compara os doze meses até o mês mais recente com os doze até o mesmo mês do ano anterior, para não misturar sazonalidade com tendência. Clique em Comparar.

JARDIM PAULISTA OesteR$ 8.008 · +5,9%
ITAIM BIBI OesteR$ 8.000 · +1,1%
PINHEIROS OesteR$ 7.896 · +1,8%

Clicar num distrito recorta os bairros dele; clicar num bairro recorta as ruas. Dá para descer três níveis sem digitar nada.

E o seletor Ordenar por muda a pergunta: "variação" responde o que mais subiu; "valor" responde o que é mais caro. São coisas diferentes — variação alta numa rua barata costuma ser ruído. A coluna que manda na ordem aparece sublinhada.

Se a lista vier curta, não é defeito. As vendas de um bairro costumam estar espalhadas por muitas ruas, e uma rua com uma venda de cada lado não sustenta comparação de preço. A tela diz a conta inteira: quantas transações, espalhadas por quantas ruas, quantas alcançam o mínimo. Uma janela maior junta mais vendas por rua.

6 O mapa, e as duas camadas

Na Análise, em Distritos, clique em Mostrar no mapa — ele só carrega quando você pede.

96 distritos é a leitura da cidade: cada área tem centenas ou milhares de transações atrás. Por quarteirão é o grão fino, onde dá para ver que um lado da avenida não é o outro — ali cada ponto tem poucas vendas, e por isso ele mostra nível de preço, não variação.

As cores são relativas ao que está na tela, e não faixas fixas: elas se ajustam ao período escolhido. Compare cores dentro do mesmo mapa, nunca entre dois mapas de períodos diferentes.

7 Perguntar, em vez de filtrar

No canto de toda tela há um botão Perguntar. Escreva em português — "o metro quadrado na Vila Mariana subiu no último ano?" — e ele consulta a base e responde.

Ele procura na base inteira, não no que está na tela. Não importa em que página você está nem que filtro está posto: a pergunta vale sobre os 21 anos.

Ele só sabe o que está aqui dentro. Não consulta a internet, não usa conhecimento geral e não estima. Quando a base não tem a resposta, ele diz que não tem — e é para ser assim: um número plausível que ninguém mediu é pior que nenhum número.

Ele também mostra o que está fazendo enquanto responde — procurando o lugar, lendo a série no tempo —, cita o período e o recorte que usou, e traz as ressalvas junto do número quando elas mudam a leitura.

São 20 perguntas por pessoa por dia. O contador zera à meia-noite.

Instalar no celular

No Android e no computador aparece um botão Instalar no cabeçalho. No iPhone: toque em Compartilhar na barra do Safari e escolha Adicionar à Tela de Início. Da primeira vez pelo ícone o Thomas vai pedir o código de novo — o aplicativo tem sessão própria, separada do Safari. Depois disso, fica.

Três coisas que vale saber antes de concluir algo

É só a capital. Nada de Guarulhos, ABC, Campinas ou litoral — se o imóvel não fica no município de São Paulo, ele não está aqui, e a busca vai responder que não existe.

Base de cálculo não é preço. É o maior entre o valor declarado e o valor venal de referência da Prefeitura.

O R$/m² conta menos linhas que o resto, porque só entra nele o que é comparável — e transmissão de fração não é. Quando a coluna aparecer vazia, o traço tem o motivo daquela linha; passe o mouse.

E ele usa a área construída, não a útil. A área vem do cadastro do IPTU e é a total; o anúncio costuma informar a útil, que é menor. Com a área maior no denominador, o R$/m² daqui sai mais baixo que o de mercado para o mesmo imóvel — é a conta do imposto, não a do corretor.

Uma queda pode não ser queda de preço. Se num período venderam-se coberturas e no outro quitinetes, a mediana cai sem que nenhum imóvel tenha barateado.